日本楼市曾三个月暴跌70%！楼市已不是投资的最佳选择

两年以来，关于房价的问题似乎才形成了一个统一的共识——房价真的太高了。

中央这几年一直重申，房住不炒！且政策口一直都没有放松。

奇怪的是，在政策趋严的背景下，买房的人越来越多，贷款的人也越来越多。

根据去年六大行的统计数据，去年个人贷款增量中，77.8%都属于个人住房贷款，个人住房贷款比例一直在提高。

众所周知，影响房价因素主要是四个方面：

第一，收入比；

第二，租售比；

第三，城市人口流入比；

第四，市场供求关系。

目前收入比与租售比数据都已经失真，人口流入比与房价供求关系是影响房价的主要因素。

地产商潘石屹曾经算过一笔经济账，现在商业地产上好一点的租金回报率差不多是2%，差一点的是1%。而同期的银行贷款大多是4%—5%。当租金覆盖不了银行贷款的时候，他认为房地产市场其实是被高估的，所以从2013年他就开始一直再卖楼。

当然，也有人嘲笑他错过了地产市场的黄金十年。但从生意的角度而言，潘石屹的做法并没有错。

最近几年，各个城市之间的“抢人”大战愈演愈烈，这也是为了防止城市竞争力不足以及城市房价接力不足的问题。

根据国家统计局数据显示，2019年的全国商品房销售面积为17亿平方米，而我国的平均房价已经超过10000元/平米，其中一线城市房价5万/平米也是一个常见的现象。

那么人均可支配收入是多少？

根据国家统计局公布的数据显示，2019年中国人均可支配收入为30733元。当然，从某种程度上这一数据也是不能代表真实情况的，因为我国有6亿人口平均月收入都不足一千元，9.4亿人口平均月收入不到2000元。

这样数据去支撑均价一万以上的房，很显然主要是供求关系的原因，这和目前居民的消费习惯有一定关系，且过去二十年房价上涨带来的造富效应也是居民前赴后继去买房的主要原因之一。

日本楼市泡沫破裂是一个很好的警钟，只是这一情况被忽略了，因为大多数人觉得两国的情况不一样。但我们不能忽略的是，市场规律从来都是一样，并不分国界。

上世纪九十年代，日本楼市曾就经历过一段辉煌的时期，有人算过，当时卖掉整个东京，就能买下美国。这个说法可能有点夸张，但是足以说明当时日本楼市的疯狂。

金融政策的宽松加上政策的支持，当时日本的房企越来越多，而实体经济“空心化”则非常明显。很快飙升的房价让制造业承压，后果是传导到经济的各个领域。

“广场协议”签订之后，日本主动戳破了房地产的泡沫，在弃房价保汇率的政策下，短短三个多月日本的平均房价就暴跌近70%，整个房地产市场集体“暴雷”。

最终，大量房产被银行回收，大量人群资不抵债，大批人口面临失业，这才有了日本“失落的二十年”之说。其实，日本楼市泡沫破裂带来的影响到现在都没完，年轻一代目睹了父辈为了还房贷的惨状，低欲望就成了他们最后的选择。

目前，日本东京房价大约为3万元/平米，且他们的贷款利率奇低，基本上可以忽略不计。对比之下，我们一线城市楼市均价基本上都超过了5万/平米，按照目前的贷款利率，假如你贷款两百万，那么三十年后你的本息将会变成400万。

唯一不同的就是，他们每年有房产税，但他们人均工资是我们的三倍以上。

房价高已经成为共识，再涨肯定会出问题。且现在我们也已经注意到了高房价带来的问题，从中央对于“房住不炒”的决心看，未来房价上涨空间将会被进一步遏制，从投资的角度，楼市已不是最好的选择。