从数据图可以明显看出，自2017年底以来，天津的房价一路阴跌，平均单价、最低单价都跌了4000-5000元。

绿色柱状图代表当地的楼市活跃指数，是由带看量、成交量等数据综合得出的分数。0~20分区间都意味着市场处于冰冻状态。

据当地业主透露，天津房价从2016年的高点算起，到目前，市区大概跌了15-25%不等，郊区跌了30-40%不等。

另外，近一年的二手房挂牌价格走势仍在下跌中，从2.4万跌到了2.29万，挂出来的房源几乎都是主动降价抛售，涨价房源寥寥无几。

某些大户型、总价高的豪宅降价最为惨烈。据365淘房网的数据显示，8月份最后一周，降价幅度最高的是河西文化中心的一套二手房，7天时间降价幅度高达145万元。

不管是新房，还是二手房，价格下跌成为当地房地产市场的主流形态，市区内的很多楼盘，都出现了数千元/平方米的跌幅。买到高点的购房人，或许都要承担至少数十万元的账面损失。

房价疯狂之后的漫长熊市

其实，天津楼市的这一轮漫长的熊市，始于2017年。而在此之前，天津楼市刚刚上演了一轮疯狂的牛市行情。

时间线拉回2015年，在多次降准降息和楼市调控放松的刺激下，全国房地产市场再次启动，天津房价也出现上涨。

到2016年，天津房地产市场愈发火热。有数据显示，当年，天津全新房、二手房分别成交234264套、188751套，成交量分别比2015年增长75%、51%；成交均价最高涨幅超过25%，领跑全国，创最高纪录。

面对房价的非理性上涨，泡沫越吹越大，2016年下半年、2017年初，天津政府紧急出台重磅调控政策，从限购、限贷等多方面抑制过热的楼市。

调控政策的效果立竿见影，2017年全年，天津的二手房交易量相比2016年暴跌超57%，2019年又比2018年下降11%。

与此同时，天津的房价涨幅迅速回落，并从2017年12月份开始，进入了漫长的阴跌。

目前，天津大部分地方的房价已经跌回到2016年年初的水平，且阴跌还在继续，如果不出意外，明年天津的房价很可能回到2015年的水平，那也就意味着房价回到5年前。

特别是一些郊区的房价，潮水退去跌得最狠，本身天津范围就大，供给量太多了，地段不好，学位不佳的非优质二手房就会首当其冲下跌。

天津的二手房市场，可谓是乌云压顶。2019年的挂牌出售数量只有5万套，而2020年，仅贝壳找房平台的出售数量便高达12万套，如果按照贝壳的市场占有率30%计算，那么天津二手房至少有30万套的抛盘。

天津房价阴跌，更深层次的原因

前期涨得多，或许只是天津房价下跌的表面原因，而更深次的原因是，天津的经济、人口和土地供应。

首先看天津的经济增速，2017年天津跳水，由之前高于全国增速，转为低于全国增速，2018年和2019年略有反弹，但仍跑输全国。

2020年又遭遇了一场凶猛的疫情，令天津的经济更是雪上加霜。

经济失去竞争力之后，天津对人口的吸引力正在急剧下降。从2018年5月海河英才计划以来，今年8月中旬，天津市人社局公开回应说，2年多来，该市共引进人才近30万人。

其实，自2014年开始，天津的人口增速便开始放慢，2015年开始低于27个主要城市的平均增速，2017年居然出现人口减少！2018年、2019年基本持平。

同时，在二线城市中，天津的落户门槛无疑是最高的，比西安、武汉、杭州、南京、成都等都要高。

而天津房地产市场最致命的是，政府对土地财政的依赖程度极高，出让土地的欲望非常强烈，导致天津的新房供应量太大。

2019年天津一年出让了155宗地，成交土地面积达到了1810万平米，创出历史新高。

图：天津的土地供应量

根据天津统计局的数据，2019年天津土地收入高达1361亿，这只比天津地税收入（1634亿）少两百多亿，成了天津财政第二大收入来源。

2020年或许更为猛烈，据天津政府公告显示，2020年天津的土地收入预期增长27%，达到1817亿。

另外，天津的二手房市场存量也非常高。目前天津的二手房存量，是北京的1.45倍；是广州的1.8倍；是上海的2.5倍；是深圳的3.5倍。

而天津的常住人口数量，是北京的0.71倍；是广州的1.02倍；是上海的0.64倍；是深圳的0.84倍。

因此，可以预见的是，未来一段时间内，天津的房价或将继续阴跌不止，甚至不排除加速下跌的可能。

房价下跌，谁最害怕？

众所周知，房地产是资金密集的行业，一旦城市房地产市场全面下跌，将牵一发而动全身。

首先是当地的房企营收下降，银行对房地产行业的信贷规模大幅收缩，房地产企业容易出现资金链紧张甚至断裂的风险。

其实，地方房价持续下跌在中国并非没有先例。2010-2015年，温州曾上演了一波房地产泡沫破灭的惨烈教训。

以温州为例，其拥有发达的民营经济，靠出口加工业务积聚着大量人口和财富，加上四万亿救市计划下银行信贷的大量投放，大量资金涌入房地产市场，温州炒房团一度闻名全国。

2010年后，当地房价迅速飙升，2011年超过3万元/平米，接近一线城市房价水平。

个人、企业纷纷高杠杆加入炒房大军。

2011年，中国货币政策转向紧缩，欧美经济的衰退，给温州民营经济沉重的打击。

当民营企业由于销售困难、资金链断裂而无法偿还贷款时，银行只好处置拍卖作为抵押的房地产，导致房价一年内下跌 20%，此后连续十几个月持续下跌，温州银行业也陷入困境，甚至出现了中小银行破产。