房地产行业年终报告：二手房价格或将收窄，城市更新“大有可为”

但是从房地产土地购置面积、施工面积等数据来看，2020年房地产企业拿地规模稳定增长、新开工面积的见顶回落，预计2021年房地产投资仍有较强增长动力。(《2020年10-11中国房地产行业月度运行及年终盘点数据监测报告》完整高清PDF版共51页，可点击文章底部报告下载按钮进行报告下载)

核心观点

房地产融资环境持续收紧，“房住不炒”定位将延续

2020年10-11月，中央和地方相继出台多项楼市调控政策，一方面房地产金融监管趋严、“三道红线”新规试点实施，房企资金压力加大，拿地热情有所回落，土地市场逐渐回归理性，另一方面 “房住不炒”的定位将延续，房地产调控的“稳地价、稳房价、稳预期”的主要目标预计也不会出现大的变动，在此大趋势下，短期内限购、限贷、限售等调控政策也将很难出现明显放松。

新房成交将小幅波动，二手房价格或将收窄

2020年上半年，由于疫情的影响我国新建商品住宅市场交易量明显缩减，下半年随着疫情逐渐稳定，加上房企和政府等各方面的努力，新房成交价格稳中有升。预计2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。此外，2021年，在住房金融调控继续深化背景下，房价上涨动力弱化，全国二手房成交均价同比涨幅预计会收窄至5%左右，呈现温和上涨的态势。

房地产逐渐步入存量时代，城市更新“大有可为”

在国家大的政策推动下，我国城市更新将进入新一轮蓬勃发展期。2021年，将有更多城市进一步加大城市更新力度，政企协同的趋势更加明显，融资的支持力度加大，在综合整治及老旧小区改造等方面也将持续发力。此外企业参与城市更新的过程中，在原有模式的基础上还需兼顾经济效益、社会效益、生态人文效益等。

以下为报告节选内容：

2020年10-11月中国房地产开发投资额分析

2020年1-11月，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月份加快0.5个百分点。其中，住宅投资95837亿元，增长7.4%，增速提高0.4个百分点。其中，东部地区房地产开发投资68488亿元，同比增长7.4%；中部地区投资26012亿元，增长3.6%；西部地区投资29746亿元，增长8.3%；东北地区投资5245亿元，增长6.2%。

2020年10-11月中国房地产竣工面积数据分析

1-11月份，房屋竣工面积59173万平方米，下降7.3%，降幅相比1-10月收窄1.9个百分点。其中，商品住宅竣工面积42655万平方米，下降5.8%，商业营业用房竣工面积5774万平方米，大幅下降22.8%。艾媒咨询分析师认为，受累于资金收紧、精装修占比提升带来的施工周期延长以及疫情的影响，2020年房企施工节奏放缓，导致竣工面积增速不及预期。不过在交房周期刚性合同约束下，预计2021年竣工迎来回升。

2020年11月中国二手房房价TOP10城市

2020年11月，深圳、北京和上海三大城市二手房的平均价格位于前三名，其中深圳二手房均价位居首位，约7.39万元/平方米。一线城市均价均呈现上涨，深圳环比涨幅达到1.65%，艾媒咨询分析师认为，与上个月相比，二手房挂牌房源市场价受市场的影响，呈现微跌态势，但整体平稳。

2020年11月份中国房地产租金TOP10城市

2020年11月，中国租赁市场活跃度仍不高，与去年同期相比，深圳和三亚出现大幅下滑。一线城市中北京、深圳和广州均出现下跌，二、三线城市中，三亚、苏州、大连等城市均下跌。艾媒咨询分析师认为，正常年份里，年底一般为租赁市场淡季，租金通常呈下行趋势，第二年春节后迎来第一个旺季，7月前后迎来第二个旺季，租金会在此期间上涨，并将全年租金拉升到超过上年水平。但在疫情影响下，2020年租金在年初淡季下跌的基础上未能反弹，疫情缓解，市场复苏后租金的回升力度也很小，最终全年租金较去年下跌。

2020年11月中国商铺房价TOP10城市

数据显示，2020年11月深圳、上海和广州三大城市商铺的平均价格位于前三名，其中深圳商铺均价位居首位，为9.86万元/平方米。一线城市中除广州商铺均价下跌5.0%以外，北京、深圳和上海的商铺均价都出现上涨，上海商铺均价上涨6.5%。二、三线城市中，珠海商铺均价涨幅高达12.0%。艾媒咨询分析师认为，多数一线城市商铺均价依然坚挺，但是部分城市受疫情影响，加上电商对实体的冲击，城市实体店铺空置率在提高，导致商铺均价下跌。

2020年10-11月中国房地产相关舆情数据监测

艾媒商情舆情数据监测系统显示，“房地产”的网络关注群体主要分布在广东（21.66%）、浙江（8.42%）、北京（7.06%）、江苏（6.57%）等东部沿海地区，东西部之间差异明显。艾媒咨询分析师认为，东部地区网民更关注房地产，这与东部地区经济发展快、居民购买力较强有关。

2020年10-11月中国上市房地产企业重点资讯

2020年10-11月中国房产服务领域融资事件

2020年10-11月中国房地产行业发展总结

房地产政策环境延续从紧，部分城市降低落户门槛

2020年国家及地方密集出台政策强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。2021年房地产市场大概率将延续“房住不炒”的定位，而且房地产调控的“稳地价、稳房价、稳预期”的主要目标预计也不会出现大的变动，此外在这种大趋势下，短期内限购、限贷、限售等调控政策也很难出现明显放松。

房地产金融监管趋严，融资环境趋紧，房企资金压力加大

2020年，多个城市陆续发布楼市调控收紧政策，同时房地产金融监管趋严、“三道红线”新规试点实施，房企资金压力加大，拿地热情有所回落，土地市场逐渐回归理性。预计2021年土地市场整体热度将保持平稳，但是随着热点城市加大住宅用地供应，优质地块仍有放量空间。

房地产行业租赁监管制度更加完善，行业洗牌将加剧

2020年长租公寓暴雷事件层出不穷，2020下半年从中央到多个城市都相继出台了租赁监管新规，预计2021年各地政府会逐渐完善租赁行业的监管制度，加强对行业标杆企业的培育。此外随着疫情的稳定，2021年长租公寓市场将进入自我调整期，行业的收并购事件或将增加，行业集中度将进一步提升。

2020-2021年中国房地产行业发展趋势分析（一）

2021年房地产投资仍有较强增长动力。2020年11月，房地产投资的累计增速和当月增速分别为6.8%和10.9%，分别较10月提升0.5、下降1.8个百分点。艾媒咨询分析师认为，一般土地成交领先房地产投资9-12个月，所以2020年土地成交面积平稳增长决定2021年房地产投资有望小幅加快。

2020年度关键词一：年轻化

中国购房者年龄呈现年轻化趋势。数据显示，2020年中国30个重点城市购房群体中30岁以下客户占比达到26.35%，较2017年增加了12.09个百分点。其中，北京和深圳购房者年龄中位数分别为35岁和33岁。艾媒咨询分析师认为 ，90后青年群体在住房消费中的比例不断提升，但80后群体依然是购房的主力。这部分群体主要因为婚配、买房保值等观念而买房。

2020年度关键词二：高品质

数据显示，2020年中国购买三居及以上产品的客群占比为32.04%，比2018年增长了3.67%。其中新一线城市购买三居及以上产品客群占比为40.52%，高于一线城市。艾媒咨询分析师认为，伴随消费升级而来的是居住升级，购房者在选购房子时偏好居住空间更大的房源，而居住空间的改善与居住品质的提升也有一定关系。

本文部分数据及图片内容节选自艾媒研究院发布的《2020年10-11月中国房地产行业月度运行及年终盘点数据监测报告》，查看更多行业研究报告请点击下方“了解更多”。