房地产成本指标数据（详解最核心的7项指标）

前言

从设计源头控制建设项目投资，合理规范各项指标。

关键词

指标、含量

一

七项测算介绍

七项测算指标指的是标准层混凝土含量、标准层钢筋含量、地下室钢筋含量、地下室层高、地下室停车效率、外窗墙地比、硬景面积比。其中指标中窗地比、地下室层高、硬景面积比例、地下车位平均面积可通过设计指标或图纸计算直观得出，混凝土含量和含钢量指标难以一次性控制，需要结合施工过程的变更签证等进行综合测算，是一个持续的过程。

二

项目应用

一、项目概况

本项目位于广东省汕尾市，容积率3.5，建筑面积19万平方，共9栋住宅塔楼，一层地下室；地下室层高3.4m，无人防；塔楼标准层层高2.9m，33层，高约98.5m。

二、项目测算分析

1、标准层混凝土含量S1

S1= V/A

1.1. 总混凝土体积（V）：包含结构梁、板、柱、剪力墙等全部结构构件的部分；不含建筑面层抹灰、建筑地面做法等非结构构件的部分。

1.2. 计算面积（A）：

计算面积（A）= 计容积率面积（A1）+ 不计容积率面积（A2）

1.3. 不计容积率面积（A2）：

不计容积率面积（A2）=（凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2(两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他面积）

计算：S1=标准层总混凝土体积V/面积A=0.39m³/㎡，根据抗震级别及风压【标杆值0.38，高限值0.43】在合理范围内；标准层混凝土含量每降低0.01m³/㎡，单方成本节省6元/㎡。

2、标准层钢筋含量

S2= M/A

2.1. 总钢筋量（M）:包含结构梁、板、柱、剪力墙等全部结构构件的部分；不含建筑砌块墙拉结钢筋、建筑地面钢筋、建筑预埋件、装饰构件等非结构构件的部分。

2.2. 计算面积（A）：计算面积（A）= 计容积率面积（A1）+ 不计容积率面积（A2）

2.3. 不计容积率面积（A2）：不计容积率面积（A2）=（凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2(两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他面积）

计算：S2=标准层总钢筋量M/面积A=45.09kg/㎡，根据抗震级别及风压【标杆值45，高限值50】在合理范围内；标准层钢筋含量每降低1kg/㎡，单方成本节省6元/㎡。

3、地下室钢筋含量

S3= M1/A2

3.1．地下室钢筋量（M1）

3.1.1．包含结构梁、板、柱、剪力墙、基础底板等全部结构构件的部分，含天然基础和承台（不含桩基）。

3.1.2．不含建筑砌块墙拉结钢筋、建筑地面钢筋、建筑预埋件、装饰构件等非结构构件的部分。

3.2．地下室计算面积（A2）：结构顶板覆盖的建筑面积，包含不计建筑面积的结构夹层。

计算：S4=地下室总钢筋量M1/面积A =85.37kg/㎡，根据抗震级别及柱网（覆土1.2m,每增加0.3m，含量增加10%）【标杆值110，高限值130】属于偏低水平，对标同类项目，在合理范围；其中：无梁板=75.20kg/㎡，有梁板=90.08kg/㎡，地下室钢筋含量每降低1kg/㎡，地下室单方成本节省6元/㎡。

4、地下室层高

地下室层高（S4）= 上下两层建筑标高差值

计算：S4=上下两层建筑标高差值=3.4m，根据覆土1.2【标杆值3.3，高限值3.45】在合理范围内。对于客户对地库层高较敏感的项目，应进行专项论证，可放宽地库层高。地下室层高每降低0.1m，地下室单方成本节省5元/㎡。

5、地下室停车效率

地下车位平均面积（S5）：

S5= A5/K

5.1．车库范围内的建筑面积（A5）：包括夹层车库的区域、塔楼核心筒落地的区域、以及车 库范围内的设备用房等车库范围内的所有建筑空间。

5.2．地下停车库停靠车辆总数（辆）（K），影响地下室停车效率的三要素包括柱网、设备用房、人防口部。

计算：S5=37187.93㎡/1136个=32.73㎡/个，根据限额值【标杆值30，高限值32.5】规定，超出范围，应进一步优化。地下室车位面积每降低1㎡/个，单方成本节省11.6元/㎡（地下室按2000元/㎡的建造成本估算）。

6、外窗墙地比

S6= C/A1

6.1. 门窗洞口面积（C）

6.2. 计算面积（A1）：住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的房间面积+要求做封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）

计算：S6=C/A1=0.26㎡/㎡，根据限额指标南方【标杆值0.18，高限值0.23】，超出最高限值，建议优化。窗地比每降低0.01㎡/㎡，单方成本节省4元/㎡（窗按400元/㎡的建造成本估算）。

7、硬景面积比

S7= A3/A4

7.1．硬景面积（A3）：硬景面积为剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层

7.2．总景观面积（A4）

计算：S7=A3/A4=20%，【标杆值20%，高限值30%】，硬景面积比每降低1%,景观单方成本节省3.5元/㎡，单方成本节省0.27元/㎡（按软硬景单价差350元/㎡考虑）。虽然硬景成本比软景高，但大多数客户对绿化的感觉比硬地铺装要好；而水景让人感受到亲切，却存在夜间噪音大，夏日蚊蝇多、后期维护费高的问题。

三

项目结果及经验教训

综上述分析，在设计阶段，七项测算指标的运用，可以有效控制成本，项目设计阶段的设计费支出只占建设工程全寿命费用的1%以下，但对工程造价的影响却占75%以上，所以我们必须将设计阶段的造价管理作为全过程造价管理中的重点。