量价双跌！2021年上海楼市，还有投资价值吗？

京津冀不用多说，北京房价一跌，整个北方的房价都要受到波及。而珠三角以广深为中心，但环广深的东莞、佛山、珠海等城市本身经济基础都不错，楼市不会相互拖累。不过，珠三角楼市的调控已经先从深圳开始，紧接着蔓延到东莞和广州，想必珠海也不远了。

长三角的情况其实也差不离。早在去年，无锡就在增值税上狠挨了一刀。之后，南京从人才购房政策上查漏补缺。而上海在经过调控政策的“严防死守”之后，已经踏入了“三限时代”，土地限价、新房限价、新房限售。同一时间，杭州紧跟上海的步伐，给限购限贷再打补丁。

这轮调控目前来看，效果还是很明显的。以上海为例，二手房市场成交1.9万套，下滑明显，比1月份成交量减半。二手住宅合同的成交价格环比下跌8.12%，同比下跌1.47%。

上海的普降情况让很多人不由得产生了一个想法：难道房价坚挺多年的上海，终于迎来了拐点，房价要跌了？

蒋老师却觉得，未必会如此。2017年是上海公认的调控年，力度绝不亚于如今。当年上海楼市成交量价齐跌，楼市低迷，和如今的状况何其相似，可结果呢？

从2017年开始，上海的二手房成交套数逐年上涨。而房价横盘三年，也在去年初开启了上涨行情。为什么上海房价还能涨？原因其实很简单，房子归根结底，还是商品，是商品就有供需关系。调控政策能抑制杠杆和投机者高涨的炒房情绪，但架不住需求端太大。等到市场氛围稳定，楼市的热度还是会慢慢往上涨。

也许你会有疑问：上海房价那么贵，哪有那么多人有钱买房子呢？

我们来看一组数据：

有超过50%的外省市人口和资金组成了上海的购买需求。这一部分外来人口，是在上海扎根了五年就凑够了首付的精英。这部分人的购买力是足以支撑上海目前的房价的。而且上海作为中国首屈一指的大城市，周边人才天然会朝上海聚集。从数据中我们也能看出，江苏和浙江省的外来购房者占到了将近一半的外省人口。这两个省份自身的民间资本就十分充裕，也有能力承担上海的房价。

因为上海2020年的供应量实际上是很正常的，所以房价上涨不是因为供应端萎缩，而是需求端缺占据了定价权。这就意味着，上海的基本面其实没有多大的变化。楼市变热需要积蓄，变冷也一样，所以今年市场的信心和热度长期来看依然存在。

通俗点说，上海在调控政策下，10w的房价可能会跌到8、9万，那可能是房东在观望。但想要跌到6、7万是不可能的。所以，上海还有投资空间，且三四月份正是供应端松动的机会。

蒋老师不主张投资者的投机买房行为，但是对于刚需来说，买房也是一种投资，在未来能够置换到更优质的房产的情况下，我们必须要看准板块。

上海类似普陀内环、金桥和三林这一类的板块，已经非常成熟了。如果你预算更高，那在武宁长寿也能找到不错的房子。但是相对于这些成熟地段，有潜力的板块更值得我们挖掘和分析。所以， 接下来蒋老师将会给大家推荐三个比较有潜力的板块。

第一，顾村

顾村在2035规划中全境被划入主城区，是刚需购房者关注度很高的一个区域。300万-500万之间都能买到不错的电梯次新房，以中小户型偏多。

顾村交通上有7号线，到静安区CBD需要35分钟，如果是在7号线沿线上班，自住是相当不错的选择。如果从规划来看，顾村还会有一条宝嘉线联结嘉定和宝山，交通利好的规划是有的。

顾村的配套也不错，医院、商业地带都有。有人诟病顾村的产业偏弱，确实，顾村不太可能成为上海领涨的板块。但是从稳定程度上来考虑，顾村宜居指数高，通勤上相比西南的一些外围板块更具优势，抗风险性比较强，未来价值会随着规划落地而逐渐凸显。

第二，九亭

九亭区域位置不错，离虹桥机场铁站15分钟，距离徐家汇20分钟地铁，背靠松江大学城。而且在2035规划中，九亭规划人口规模16万人，意味着配套设施也会对应人口升级，板块面貌还是值得期待的。

而且，九亭对比起其他地区，新房的性价比很高，很多年轻人都偏爱九亭600万以下的商品电梯小区。虽然九亭的学区不算很有优势，不过完全中学的引进以及教育培训机构的迅速增多，未来还是有望解决这个问题。

九亭缺乏的资源，都是可以解决的，只是时间问题。所以总体而言，还是个有潜力的板块。

第三，江桥

江桥板块的争议一直很多，因为大虹桥范围内的新盘都在热销，很多人都会担心板块热度是被炒热，卖的是预期。

那么我们来仔细看看江桥板块，脱离了大虹桥之后，还有没有优势。

首先看交通，江桥接壤普陀和闵行，离上海市区近，这点是不错的区位优势。挨次，江桥紧贴外环高架，到人民广场直线距离只有12公里，到南京西路地铁13号线只要30分钟。

江桥的城市面貌不算太好，但这并不算什么特别大的问题，尤其是在400万左右就能入手的极致性价比旁边来看。再加上江桥的商业配套还是不错的，对于预算不多的刚需来说，已经足够了。

何况，未来江桥还能开通轨道交通，并且是有14个换乘站点。如果江桥在交通方面成为了你的首选理由，那未来也依然会成为别人的首选理由，再加上配套是可以慢慢升级的，所以我认为江桥还是有逆袭的机会。更多案例，欢迎点击下方订阅《楼市逻辑16讲》