总体而言，合肥还是打算把“房住不炒”的口号贯彻到底了。其实合肥的房价对比GDP来看，还是整体符合的。合肥这10年来的GDP增幅在284%，且集中在近5年爆发。合肥这个“最强风投之都”，的确是名不虚传，从“家电之都”到“中国声谷”，再到如今的“新能源汽车之都”，名头越来越响亮，GDP也是实打实的抬上去了。

我们再来看合肥的房价。合肥最新的二手房房价在15353元/㎡，和同纬度的新一线城市相比，合肥的房价就压过了长沙、沈阳等几个省会，排名是靠后的。和周边的南京、杭州、苏州这些城市相比，其实并不算贵。

那为什么合肥的楼市政策紧接着一线城市的调控一波波来，卡得这么紧呢？刚发了新政八条，前两天又发布了公积金管理新政，明显是把合肥当标的来打。

这是因为合肥的房价虽然不算高，但一直在平稳上涨。从2019年的6月到如今，二手房价格有14个月在上涨，最高涨幅在1%。

合肥的平均薪酬在8067元，低于长沙、重庆，但房价又高于这些城市。所以，合肥的房价在GDP来看不高，但在平均薪酬和增幅上来说不合理。尤其合肥的发展还是局限在城市内部，无法带动整个合肥都市圈发展。而长三角地区的强二线城市都是有马太效应的，比如围绕上海的都市圈，围绕南京的都市圈，都会强者恒强。而合肥一天不能把影响力扩大到圈层级别，就一天破不开一二线城市之间的壁垒。

也就是说，合肥目前来看还是二线城市的底子，却想追一线城市的房价，那政府肯定不会放任不管。

我们再来看合肥的新政八条，主要就是供需结构调整、学区房限售和加码限购。这些调控手段都是“万金油”调控，也就是比较基础的调控手段。说明合肥虽然紧跟着也一线城市调控了，但程度没那么深。同时这也从侧面表明，合肥之前的调控很宽松，给了“炒房客”很大的空间，这才引来了政府出手拨乱反正。

如今看来，合肥在短期内房价会有回调，不过新盘因为有红利，还是比较火热的。合肥虽然最近几年发展很不错，但本质上还是二线城市，这么高的房价不可能是真正的刚需带动的，只能是炒房客和投机者一起作用的结果。

不过，合肥的购房者也不必惊慌。等这波调控过去，可以看见新政的实操严格程度。如果是刚需，建议再等一等，到今年年底去二手房市场淘笋盘。合肥整体供应量还是比较大，区域分化也很严重，以下几个板块是蒋老师认为可以考虑投资的。

1，高新、滨河和政务区‍

这三个区我放在一起讲，是因为这三个区大体而言都差不多。这三个区都是合肥很热门的区域，也是限购区。

虽然限购，但这三个区价格打下来的可能性都比较小，起码短期内是不可能的。首先这三个区的供给都很少。房子说到底还是商品，商品就要看供需关系。这几个区少有新房供应，二手房也不多。而越是限购，越让人觉得这是核心地带，越是买不到，越是想挤破头。

在这种市场情绪下，业主不会轻易降价。不过限购升级。也会让一部分人转而去其他区。如果后续政策还能紧缩，市场情绪缓和之后，这三个区的房价还是有可能打下来的。

无论如何，这三个区都是合肥的核心区，投资短期内肯定是要谨慎的，可以等下一轮调控再说。但如果是刚需，越早上车越好。

2，龙岗板块‍

有实力当然去西南扎堆，但总有刚需买不起热门地区。那么对于刚需，我认为龙岗板块是不错的刚需阵地。

首先，瑶海区我认为未来只要配套措施能完善，升值就只是时间问题。而龙岗板块是瑶海区的明星板块，很多大牌房企都有入驻，对板块价值是有提升。

交通方面，高架和地铁双重赋能，让龙岗成为未来合肥东部新中心的主要通道。此外，地铁2号线东延至肥东，无疑直接把龙岗和肥东衔接起来。那么肥东的地缘客户就有可能成为龙岗释放需求的客户。

教育方面，瑶海区新建教育布点重点是“优质教育东移”，龙岗也是享受到了利好的。

生态方面，两大城市公园给龙岗板块增添了稀缺性。有望给以刚需为主的龙岗增添一点改善的楼盘。

总的来说，龙岗板块是瑶海区的东部新中心，旧城改造也在进行中。如果之后的配套能够进一步升上来，升值潜力还是很可观的。

3，省府北板块‍

看一个板块热不热，首先要看新房的热度，新房热，说明购房者心理上对这个板块很看好；其次，要看大房企大开发商对板块报以什么态度，开发商要是愿意投资，说明从这个地方有利可提。再然后就要看规划，如果规划已经落地了，那跟着规划买就不会错的。

省府板块承接了滨湖的外溢，高价盘接连入市。而2020年包河让出的地来，房企对省府北板块的热情最高涨。

省府板块内部有骆岗生态公园、十五里河景观带，生态优势很明显。交通方面有地铁5号线，教育资源也很优质，区域内有四十八中学、寿春中学、合肥师范附小、新四中等。

依托着生态公园和科学城的双重规划，省府北的区域规划定位是很高的。虽然现在省府北的房价可能也有点高，但板块的价值是有目共睹的。

对合肥楼市的分析就到这里，大家有什么看法？欢迎来评论区讨论！

更多楼市干货，欢迎点击下方订阅蒋老师30城房产交易策略专栏。